نگاهی به وضعت بازار مسکن و آینده آن

چرا قیمت مسکن نجومی شد؟

  • سه شنبه, 04 ارديبهشت 1397 06:12
«چند عامل باعث افزایش قیمت و بالا رفتن تقاضا در بازار شده است. مهمترین عامل افزایش نرخ ارز است. وقتی نرخ ارز افزایش یابد، افراد برای حفظ دارایی هایشان به بازار‌های دیگر مثل بازار سرمایه یا بازار مسکن روی می‌آورند، این باعث افزایش تقاضا می‌شود که در نتیجه آن قیمت‌های هم افزایش می‌یابد.»
 
 
بازار مسکن در ماه‌های اخیر با تحولات محسوسی روبه رو شده است.عده ای می گویند خروج مسکن از رکودآغاز شده است، عده ای نیز این موضوع را تائید نمی کنند. در این بین نگرانی‌هایی درباره آشفتگی‌های احتمالی در بازار وجود دارد. با آغاز سال ۹۷ به عقیده برخی فعالان بازار قیمت مسکن در مسیر غیرمنطقی در حال افزایش است که می‌تواند بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد.

 اخیرا دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی گزارش وضعیت بازار مسکن تهران در دو ماه پایانی سال گذشته (بهمن و اسفند) را منتشر کرده که حاوی آمار و اطلاعات جالب توجهی است.

بر اساس این گزارش در بهمن ماه سال گذشته ۱۸ هزار و ۶۹۲ واحد مسکونی معامله شد که نسبت به دی ماه پارسال ۳ درصد کاهش، ولی نسبت به بهمن ماه سال ۹۵ معادل ۱۶.۷ درصد افزایش داشته است.

بیشترین تعداد معامله مسکن در منطقه ۵ تهران با ۲ هزار و ۲۷۵ فقره معامله بود و کمترین میزان خرید و فروش مسکن نیز در منطقه ۱۹ پایتخت با ۱۱۰ فقره معامله به ثبت رسید.

متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه در تهران ۵ میلیون و ۴۱۰ هزار تومان بود که نسبت به دی ماه سال گذشته ۵.۱ درصد و نسبت به بهمن سال ۹۵ معادل ۲۰.۶ درصد افزایش داشته است.

میانگین قیمت در منطقه یک تهران در بهمن ماه پارسال ۱۱ میلیون و ۵۷۰ هزار تومان بود که بالاترین قیمت در میان مناطق ۲۲ گانه پایتخت به حساب می‌آید کمترین رقم در این شاخص را منطقه ۱۸ تهران با متری ۲ میلیون و ۴۳۰ هزار تومان به دست آورد.

بیشترین رشد قیمت در منطقه ۵ با ۳۶.۶ درصد افزایش نسبت به بهمن ماه سال ۹۵ رخ داد و کمترین افزایش قیمت در منطقه ۲۰ با رشد ۱۰.۸ درصد بود.

بر اساس گزارشی که وزارت راه و شهرسازی از وضعیت بازار مسکن در آخرین ماه سال گذشته در تهران منتشر کرده، قیمت مسکن در پایتخت باز هم رشد داشته و به میانگین هر متر مربع ۵ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان رسید. این میزان رشد در مقایسه با بهمن ماه پارسال ۴.۲ درصد و نسبت به اسفند ماه سال ۹۵ معادل ۲۶ درصد افزایش بوده است.

همچنین میانگین قیمت هر متر مربع در منطقه یک در این ماه باز هم با رشد مواجه بود و از ۱۱ میلیون و ۵۷۰ هزار تومان در بهمن ماه به ۱۲ میلیون و ۱۷۰ هزار تومان در اسفند ماه افزایش یافت.

همچنین منطقه ۵ همچنان در اسفند ماه رکورددار افزایش قیمت نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن (اسفند ۹۵) بود که به رشد بی سابقه ۴۱.۲ درصد رسید. کمترین میزان افزایش قیمت در منطقه ۱۸ تهران معادل ۱۰.۶ درصد رخ داد.

این آمار‌ها به نوعی بیانگر رشد بازار مسکن در دو ماه پایانی سال گذشته است. در آمار‌های کلی سال گذشته نیز وضعیت همینگونه است.

در سال ۹۶ در تهران ۱۸۴ هزار و ۴۴۰ واحد مسکونی خرید و فروش شد که نسبت به سال ۹۵ معادل ۱۲ درصد افزایش داشته است. همچنین متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران در سال گذشته ۴ میلیون و ۸۴۰ هزار تومان بود که نسبت به سال قبل از آن ۱۰.۸ درصد رشد داشته است. ارزش کل بازار مسکن ایران در سال ۹۶ رقمی معادل ۸۱ هزار و ۷۶۰ میلیارد تومان بود که نسبت به سال ۹۵، معادل ۲۷.۸ درصد افزایش نشان می‌دهد.

با آغاز سال ۹۷ بازار مسکن شرایط سال گذاشته را ادامه داد.
 
آمارهای دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن از وضعیت تحولات بازار مسکن در فروردین ماه ۹۷ نشان می‌دهد، میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در معاملات مسکن انجام شده در ماه آغازین بازار مسکن ۹۷، به ۵ میلیون و ۵۸۴ هزار تومان رسید که نسبت به ماه گذشته-اسفند ۹۶-با ریزنوسان منفی زیر یک درصد(کاهش ۸. ۰ درصدی) همراه بوده است؛ این اتفاق عملا نشان دهنده ثبات نسبی قیمت مسکن در اولین ماه امسال در مقایسه با آخرین ماه سال گذشته است. فروردین امسال بازار معاملات مسکن با همان سطح قیمتی پایان سال گذشته آغاز به کار کرد و عملا میانگین قیمت مسکن در این ماه در مقایسه با اسفند سال گذشته دچار نوسان محسوس نشد.
 
با این حال برخی هشدار می‌دهند اتفاق دیگری می تواند رونق نسبی بازار را تحت تاثیر قرار دهد.

روزنامه دنیای اقتصاد در گزارش روز دوشنبه خود درباره بازار مسکن نوشته است "انتظار افزایش قیمت از سوی مالکان آپارتمان‌های نوساز موجب شده قیمت پیشنهادی این گروه از املاک به حدی افزایش یابد که بسیاری از متقاضیان خرید نوساز در روز‌های اخیر، از جست‌وجوی این واحد‌ها صرف‌نظر کنند. "

دنیای اقتصاد افزود: «بازار کنونی کشش افزایش قیمت زیادی ندارد و با توجه به قرار گرفتن در آستانه ماه رمضان و کاهش موقت معاملات، این شیوه قیمت‌گذاری به روند حرکت بازار در مسیر رونق لطمه می‌زند، اما سازنده‌ها اصرار دارند قیمت پیشنهادی واحد‌های نوساز خود را بین چند ۱۰۰ هزار تا بعضا یک میلیون تومان نسبت به آخرین معامله انجام و ثبت شده در اسفندماه افزایش دهند.»

این روزنامه تاکید کرده است، این وضعیت شامل خانه‌های در مناطق لوکس یک و دو و سه نمی‌شود و "سازنده‌ها در مناطق لوکس با درسی که از دوره رکود گرفته‌اند، می‌دانند که نباید به قیمت‌گذاری نجومی روی بیاورند و در‌صورتی به سود خود می‌رسند که متناسب با ارزش واقعی ملک، آپارتمان خود را قیمت‌گذاری کنند."
 
رکود ادامه دارد/ بحران ارز عامل افزایش قیمت مسکن است

فرهاد بیضایی تحلیلگر بازار مسکن گفت: «با اینکه گفته می‌شود بازار مسکن از شرایط رکودی خارج شده است، موافق نیستم. اتفاق تازه‌ای در این بازار رخ نداده است. چند عامل باعث افزایش قیمت و بالا رفتن تقاضا در بازار شده است. مهمترین عامل افزایش نرخ ارز است. وقتی نرخ ارز افزایش یابد، افراد برای حفظ دارایی هایشان به بازار‌های دیگر مثل بازار سرمایه یا بازار مسکن روی می‌آورند، این باعث افزایش تقاضا می‌شود که در نتیجه آن قیمت‌های هم افزایش می‌یابد.»

او افزود: «خود افزایش ارز هم اثری روانی بر بازار دارد. از سوی دیگر افزایش قیمت نهاده‌های تولید هم بر افزایش کلی قیمت مسکن اثرگذار بوده است. اگر قرار باشد که افزایش قیمت تداوم داشته باشد همچنان بستگی به همین موارد دارد. اگر قیمت ارز و نهاده‌های تولید افزایش یابد، مسکن نیز گران‌تر می‌شود.»

این تحلیلگر بازار مسکن معتقد است: «در حال حاضر فشار تقاضا در بازار مسکن وجود دارد. متاسفانه در سال‌های اخیر عده‌ای به اشتباه در گوش دولت زمزمه کردند که ما تعداد زیادی خانه خالی داریم و این یعنی عرضه بیش از تقاضاست و بازار نیازمند عرضه بیشتر ندارد. در حالیکه چند نکته وجود دارد، ممکن است این ادعا درباره برخی مناطق درست باشد، اما درباره کل تهران و کل کشور این ادعا درست نیست. در بسیاری از مناطق تهران و دیگر شهر‌های کشور تعداد خانه‌های خالی اندک است و عرضه با تقاضا متناسب نیست.»

بیضایی با بیان این که "در تابستان سال گذشته تقاضا اوج گرفت" افزود: "افزایش نرخ اجاره باعث شده عده‌ای از اجاره نشینان به این فکر افتادند که خانه بخرند تا بلکه از زیر بار فشار سنگین اجاره خانه رها شوند. به این ترتیب این فشار افزایش اجاره مسکن افزایش تقاضا را در پی داشت."

این کارشناس اقتصادی در پاسخ به این پرسش که آیا افزایش نرخ مسکن در سال جاری مانند سال گذشته تداوم خواهد یافت؟ گفت: "افزایش قیمت وجود خواهد داشت، اما بعید است که مانند سال گذشته باشد. "

او درباره اینکه گفته می‌شود بازار مسکن از رکود خارج شده است اظهار کرد: «نه تقاضا و نه عرضه از رکود خارج نشده است. تقاضا افزایش اندکی یافته است، اما صدور پروانه‌های ساختمانی همچنان کم است. رونق باید در حوزه عرضه خودش را نشان دهد و بتواند صنایع مرتبط را به حرکت در آورد. این که افزایش معامله و افزایش قیمت رخ می‌دهد نشان دهنده خروج از رکود نیست. ممکن است کسب و کار مشاورین املاک رونق پیدا کرده باشد، اما باید دید در صنایع وابسته چه اتفاقی رخ داده، آیا اشتغال افزایش پیدا کرده است؟ اگر از این زاویه به موضوع نگاه کنیم هنوز زود است که از رونق در بازار مسکن صحبت کنیم.»

بیضایی در پاسخ به این سوال که چرا مالکان قیمت‌های بالایی برای املاک خود پیشنهاد می‌دهند، گفت: «این به خاطر افزایش نرخ ارز است. به عنوان مثال یک مالک اینگونه با خود حساب و کتاب می‌کند که ملکش دو میلیارد تومان می‌ارزد و این معادل ۱۰ خودرو اسپورتیج بوده است، حالا با افزایش قیمت اسپورتیج این مالک هم به همان نسبت قیمت ملکش را افزایش می‌دهد. در واقع او بر مبنای وضعیت ارزش پول ملی قیمت ملکش را تغییر می‌دهد. مثلا در منطقه‌ای زمانی که دلار هزار تومان بود قیمت هر متر خانه دو میلیون تومان بود با افزایش قیمت دلار به سه هزار تومان قیمت خانه نیز به شش میلیون تومان در آن منطقه رسید. در واقع ارزش واقعی ملک ثابت ماند، ولی با کاهش ارزش پول ملی این قیمت‌ها افزایش یافت. الان هم شرایط همین است.»
فرارو