تراکم ساختماني بي هدف و توسعه نامتعادل در کرج

پیام آشنا: نسترن کيوانپور

اواخرِ قرن نوزدهم، کشورهاي غربي علاوه بر بهره‌برداري از مزاياي صنعتي شدن، معايبِ گسترده‌ي آن را نيز تجربه مي‌کردند. چرا که مردم از دهکده‌ها و روستاهاي کوچکِ اطراف، به منظورِ دست‌يابي به مشاغل بهتر و سطحِ زندگيِ بالاتر، راهيِ شهرهاي بزرگ شده‌بودند و شهرها نيز از اين جمعيت سرازير شده، اشباع مي‌شدند. با افزايشِ نرخِ مهاجرت، شهرها متراکم‌تر شد و در پيِ آن، قيمتِ اراضي افزايش يافت. چرا که توسعه‌ي فيزيکيِ شهر ممکن نبود و از اين رو توسعه‌ي ارتفاعي براي شهرها در نظر گرفته شد تا راهي براي ساماندهيِ جمعيتِ اضافه شده، مهيا شود.

تراکم يا به عبارتِ بهتر طرح توسعه‌ي ارتفاعي ساختمان‌هاي شهر، از اهميتِ به سزايي در ساماندهي جمعيتِ شهرها به خصوص در کشورهاي در حالِ توسعه برخوردار است. چرا که اين شهرها با بي‌نظمي در شکل‌گيري اوليه‌ي فضاي شهري، بيش‌تر درگير هستند و از کمبودِ برنامه‌ريزي‌هاي اوليه رنج مي‌برند.

اما سايرِ کشورهاي جهان مانند امريکا، استراليا، ژاپن و کُره‌ي جنوبي چنان برنامه‌ريزي جامع و کاملي در حوزه‌ي تراکم شهري دارند که مُدل‌هاي به خصوصي در اين زمينه طراحي کرده و به کار مي‌بندند.

هرچند تحقيقاتِ آکادميکِ جسته و گُريخته‌اي وجود دارد، متاسفانه در ايران، مُدلِ ويژه‌اي براي ساماندهي ارتفاعي شهر مطرح  نيست و بي‌نظمي ارتفاعي، ظاهرِ شهرها را بسيار بدقواره و نازيبا کرده و تعادلِ سرانه‌ها را بر هم زده‌است.

استان البرز و به ويژه شهر کرج نيز از اين امر مستثني نيست. عدم تناسب پراکندگي جمعيت در بخش‌هاي مختلف کرج که خود موثر از مولفه‌هاي گوناگوني چون وضعيتِ اقتصادي خانوارها و دسترسي به امکانات و خدماتِ موردِ نياز شهري است، سبب شده بلندمرتبه سازي بدونِ هيچ‌گونه برنامه‌ريزي کلان و افقِ طولاني مدت، شتاب بگيرد و کرج بيش از پيش دچارِ مشکلاتِ عمده‌اي در حوزه‌ي استفاده از زمين شود.

اين کلانشهر با توجه به رشدِ بالاي نرخِ مهاجرت، از توسعه‌ي متعادل عقب مانده‌است. اين امر سببِ تخريبِ سيماي شهر شده و به اين ترتيب تقارني در ساخت و سازِ ساختمان‌هاي بلندمرتبه ديده نمي‌شود.

تراکم ساختماني بر حسبِ درصدِ ساختِ مجاز در صدور پروانه با مجوز شهرداري، در اختيارِ سازنده قرار مي‌گيرد. به اين ترتيب مي‌توان آن را به عنوانِ فاکتوري در نظر گرفت که در اصل از مطالعاتِ طرح‌هاي جامع استخراج شده‌است و در طرح‌هاي توسعه‌ي شهري، استفاده از آن اهدافِ گوناگوني چون توزيع جمعيت شهر بر اساس شاخص‌هاي مختلف اجتماعي - فرهنگي - اقتصادي و.... دارد.

هم‌چنين ايجادِ زمينه‌ي استقرار اقشار مختلف درآمدي، ساخت سکونت‌گاه هاي ويژه براي گروه‌هاي پُر درآمد، بهره‌گيري از ساختمان‌هاي بلندمرتبه براي خوانايي شهر، به حداقل رساندنِ قيمتِ زمين براي ساخت مسکن، آزاد کردن زمين و ايجادِ عرصه‌ي باز براي فضاي سبز و خدمات، تنوع در سکونت‌گاه‌هاي شهري و جذبِ مُخاطبانِ مختلفِ شهري، تأمينِ خدمات و تسهيل در دسترسي به آن، بازيافت و اصلاح زمين در بافت هاي فرسوده را دنبال مي‌کند.

از سويي حفظِ زمين‌هاي مرغوب و محيط زيست با تقليل سطحِ اشغال زير بنا، ايجاد ديد و منظر شهري متنوع و مطلوب براي سيماي شهر، بهره‌گيري بيشتر از ديد و منظرِ مطلوبِ محيط و تأکيد بر موقعيت مکاني مراکز خدمات شهري - ناحيه اي -منطقه اي- محلي، از ديگر مسائلي است که در مصوباتِ مربوط به تراکم ساختماني مدِ نظر برنامه‌ريزان و طراحان شهري است.

برنامه‌ريزان شهري بايد توجهِ ويژه‌اي به روندِ بلندمرتبه سازي در کلانشهرِ کرج داشته‌باشند. چرا که تغييرِ ارتفاعي در يک منطقه‌، بر جمعيتِ آن در جريانِ توسعه‌ي شهري اثر مي‌گذارد و اگر سرانه‌هاي لازم تامين نشود، هيچ هماهنگي ميان ظرفيت‌هاي توسعه در منطقه‌ي موردِ نظر، رُخ نخواهد داد و تنها مشکلي بر مشکلاتِ شهر افزوده خواهد شد.

بايد در نظر داشت ديدگاهِ معماران و شهرسازان با ديدگاهِ مديران شهري متفاوت است و به قولي زورِ هر يک در توسعه‌ي شهر بچربد، سيماي آتي متاثر از طرز تفکرِ خاصي خواهد بود. حال سيماي شهر کرج را چگونه ارزيابي مي‌کنيد؟ ساختمان‌هاي بلندمرتبه‌ي شهرمان شايد زيبا بوده و از تکنولوژي بالايي در ساخت بهره‌مند باشند، اما سوال اين‌جاست که آيا کُليّتِ شهر را ارتقا بخشيده‌اند يا تنها سيماي نازيبايي نصيبِ کرج کرده‌اند؟

در کُره‌ي جنوبي، محققان با استفاده از ظرفيت‌هاي شهري، عواملي چون انرژي، فضاي سبز، شبکه خيابانها، منابع آب و امکانات تصفيه‌ي آن و کاربري‌هاي شهري را در طراحي مدل تراکم ساختماني براي سئول در نظر گرفته‌اند. آن‌ها با استفاده از مسائلِ اجتماعي، اقتصادي، محيطي و سازماني در کنارِ پارامترهاي يادشده و در سه مرحله‌ي تعيين استانداردهاي محيطي، سطحِ خدمات و اندازه‌گيري ميزان انرژي و تاسيساتِ شهري، فرآيندي براي تعيين تراکم طراحي کرده‌اند. البته اين مدل تنها براي اين شهر پاسخگو است و شهرهاي ديگر نيازمندِ مطالعات جامع و بومي براي تهيه‌ي مدلي متناسب با نيازهاي آن، هستند.

هزاران شهر ديگر را مي‌توان در سراسر جهان نام بُرد که مطالعاتِ گوناگوني براي دسترسي به مدل تراکم ساختماني انجام مي‌دهند. اما در کشورِ خودمان تا چه اندازه اين به اين مطالعات اهميت داده مي‌شود؟

مسائل قانوني، مديريت زمين، ثبت زمين، توان اقتصادي و بافت شهري از جمله مواردي است که در شهرهاي ايران در خصوص تراکم مطرح است. ملاک عمل شهرداري‌ها در افزايشِ تراکم‌هاي ساختماني يا به طور کلي مُدلي براي تراکم شهر، بر اساس چه اهدافي صورت مي‌گيرد؟ آيا اهدافِ ذکر شده در تراکم ساختماني، در برنامه‌هاي مسئولان جايگاهي دارد؟ آيا اولويت خاصي براي اختصاص تراکم در شهر وجود دارد؟ و اگر پاسخ مثبت است چرا تخلفات ساختماني مرتبط با تراکم در کرج روز به روز فراگيرتر مي‌شود؟